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北大教授详析:中国房地产是将要破灭的巨大泡沫吗?

核心提示: 本文来源于“北京大学光华管理学院”,内容根据北大光华管理学院应用经济学系教授陈玉宇演讲整理。  2016年,在经历新一轮...

      本文来源于“北京大学光华管理学院”,内容根据北大光华管理学院应用经济学系教授陈玉宇演讲整理。

  2016年,在经历新一轮房价上涨后,中国房地产市场调控政策趋于严格。那么,当前一线城市房价是否存在泡沫?如何解读当前的房地产调控政策?现在购买房地产作为长期投资,是好的决策吗?中国高房价是否具有可持续性?北大光华陈玉宇教授在日前举行的“思想光华媒体沙龙”上分享了对以上问题的研究与观点。

  (本文根据陈教授演讲编辑整理)

  中国房地产经过15、16年的进一步疯狂上涨

  是不是一个大泡沫?

  这个泡沫会不会破?

  房价上涨有多快

  房价的过快上涨,无庸赘述。但是我想跟大家介绍一下“名义的房价上涨”和“真实的房价上涨”。

  所谓“名义的房价上涨”和“真实的房价上涨”,这两者的根本差异,在于是否剔除通胀率或者考量CPI指数的影响。假如“名义房价”在一段时间里并未增长,但CPI指数在这段时间里是上升的,即:因为通胀的侵蚀,相当于“真实的房价”下跌了。

  具体来分析:在两年内的短期里,通货膨胀率很低,名义房价上涨和真实房价上涨相近;但在谈论长期房价上涨幅度时,不区分名义价格和真实价格,就会过分高估房价上涨情况。比如说,如果中国的通货膨胀率是5%,20年后的名义价格水平将是现在的近3倍,30年后是4倍多;如果中国的通货膨胀率是8%,30年后的名义价格水平将是现在的10倍。举例来说,10年前澳洲的一套上好住宅卖2万澳元,现在卖35万澳元,名义上涨了17倍,但剔除通货膨胀因素的真实涨幅是2-3倍。

  考虑经济增长和通胀因素,一般而言,房价尤其是“名义上的房价”很少是下降的。但目前整个房地产市场,调控机制更多的是着眼于调整盖房子的数量,而非真实的价格。我认为,调控机制在调整房屋供给数量的同时,理应充分考虑“真实的房价上涨”这一因素,否则调控将是有失偏颇的。这一综合机制,也将是中国未来房价回归合理的重要机制。

  剔除通货膨胀因素,我们还要考虑房子质量的差别。今天用更好的建材造出的房子,本身成本就更高。Fang et. al.(2015)计算了经过质量调整的房价,从2003年到2013年,中国一线城市平均每年涨13%,三线每年平均涨8%。

  数据显示,从2003到2013年,中国一线城市房价涨了4倍;如果考虑调整房屋质量的数据,每年涨幅为13%,中国一线城市房价大概用6年就可以翻一番。

  哈佛大学教授Glacier模仿中国城市的4类划分,把美国城市也划分为4类,找出美国的北上广深、省会城市、三四线城市。对比显示,美国房价涨速跟中国比是“小巫见大巫”了。从绝对价格看,洛杉矶10000美元/平米,波士顿6000美元/平米,而今天的上海、北京、深圳,已达到了7000-8000美元/平米。基于这些观察,人们就会问:中国房地产是不是个大泡沫,这个大泡沫会不会崩?

  最近中央政府极其严厉的房地产调控政策,应该看作是对泡沫的警惕。房子在2015、2016这两年内价格翻了一番,对于普通老百姓(44.9600.320.72%)意味着什么?我们分三种情况考虑。

  第一种情况,你永远都是房子的居住者。这两年房价突然上涨,但房子为你提供的服务并没有改变。如果涨价的原因是旁边盖了美好的花园,建了美好的学校,带来了周边品质的提高,对你才有意义。

  第二种情况,大部分人有这样的想法,现在居住着等到老的时候再卖给别人。那就意味着,买房者要以很高的价格接盘,这相当于盘剥后来的购买者。

  第三种情况,把房子租给或者卖给新进入城市的移民。城市房价上涨,可能因为这块土地未来能够创造出更多收入和GDP。举例说,加州发现金块,带动了淘金业的发展,随之发展了酒店、餐饮行业,当地房价的上涨就是分享了发现黄金的红利。同理,在现实经济中,房子其实也是间接参与分享了该地经济发展带来的收入。北京人先买了房子,同时办优秀企业,办银行,等更多优秀人才进入北京,这些人把挣来的钱交房租,再买房子。这也相当于分享未来人们的劳动成果。

  造成美国房地产泡沫的是上述第二种情况,是不可持续发展的;中国的房地产市场则是第二种、第三种情况都有。从这个角度看,中国房地产市场相比美国房地产市场,是相对健康的。

  房子盖得太多了吗?

  房子盖太多,就是泡沫。从2003年到2014年间,中国盖了100亿平方米的房子。跟美国对比,中国近几年的房地产建设面积达100亿平方英尺(注:1平方英尺= 0.0929平方米)以上,而美国则维持在20-30亿。从销售角度来讲,中国最近几年每年约完成11亿平方米,美国大约有2-3亿平方米。

  所以,若仅从建筑面积和销售面积来看,中国的房地产市场看起来似乎问题很严重。但是结合中国国情来分析,尽管中国房地产规模庞大,但是考虑人均住房面积,再考虑中国快速推进的城市化,也是合理的。很多人被某几个绝对数字所误导甚至被吓到,各种认识不足,造成专家之间的分歧,民众的恐慌,甚至影响决策失据。

  房子盖在哪里了?

  理论上讲,越是生产率高的城市,越是有美好前景,新增人口越多,房价越应该上涨。但现实是,相对而言,更多房子建在了生产率低的城市。目前三四线城市楼房库存大,存在过剩现象。中国更多房子盖在了不需要盖的地方。

  考察城市的劳动生产率水平和新建房屋的数量,发现中国和美国有相似的问题,都是生产率越低的地方,越有可能人口流出的地方,房子却建得越多。中国比美国的问题还会更严重一点。

  房地产市场是将要破灭的泡沫?

  中国房地产市场发展的成绩是巨大的,1998年中国人均城镇住房面积15平米,现在是30多平米,大部分人都是受益的,只不过程度不同。这里面的问题是多方面的。

  结合前述分析,我的核心观点是:中国的房地产市场与美国房地产泡沫比较,有很多不同点。如果考虑中国经济未来的增长,和合理的土地供给,今天的高房价是可维持的,是基本理性的投资。但前提是,中国的各类城市要控制土地供应在合理的水平,不能太多。值得警惕的是,如今的高房价依然是危险的,给定中国的特点,只不过不会像美国房地产泡沫那样迅速破裂。具体原因表现在以下四个方面。

  第一,从开发商的存货来看,一线城市开发商没存货,北上广深没房子可卖;二线城市存货略有上升,但没那么严重;三、四线城市的存货很多,所以三四线城市房子盖多了,产生泡沫,导致浪费。

  第二,从住宅空置率来看,家庭调查数据显示,中国的住宅空置率从5%-6%的水平上升到现在10%的水平,但这个空置率还是在可控范围内的,并不会导致房市马上崩掉。

  第三,从需求角度来看,相比较于美国,中国人买房是在高首付、高房贷利率条件下,高储蓄人群寻找财富存储的出处。相对于美国人,有钱的中国人不愿意买基金、保险产品,更愿意买房子。中国人对房子的需求因素会不断增加房子供给,促使城市再增加土地。

  第四,从供给角度看,房地产开发商早年杠杆极高,现在政府收紧了给开发商的信贷,杠杆率有所降低。而且要看到,供需决定短期房价,长期房价取决于供给因素,即长期的生产成本。中国房地产的总建筑成本约为3000-4000元/平方米。小城市里面,净建筑成本占三分之二,土地占三分之一;到了北京,土地成本占三分之二,净建筑成本占三分之一。所以大城市房价的长期成本主要还是取决于土地供应。

  现在购买房地产作为长期投资是好的决策吗?

  房价涨到今天的样子,这个势头可持续吗?放眼未来20年,现在购买房子作为长期投资,是不是可持续的、合理的投资呢?

  我认为,房子每年涨3%以上,才是一项合理的投资。在这3%里,有2%是折旧,1%是净收益率。每年涨3%,难吗?事实上,在美国投资房地产的真实收益率不到1%。现在要求北上广深房价保持3%的涨速,需要一些前提条件。

  首先考虑未来人们对房子的需求有多强,其中最主要的因素就是收入增长有多快,第二考虑政府能供多少地盖房。我们假设20年后,中国城市化率达到70%,房价收入比是10倍,房子每年折旧2%,人均住房面积提升到40平米。

  我们对一、二、三线城市进行分析,分析一年新建多少房子和人们收入增长速度的关系。以一线城市为例,如果居民收入能增长6%,城市每年新增住房只有1000万平米,那么,房子的真实回报率是可以达到3%的。如果算上4%的通货膨胀率,名义上就有7%的真实回报率。如果北京每年新增住房有4000万平米,那大家必须更富有,才能有更强的购房动力。所以,再具体以北京为例,假设未来保持每年6%-7%的经济增速,新建住房降到之前的50%左右,才能保证投资房产在未来20年能有每年3%的净收益率,才是一项理性的投资。而这些假设,未必能成立。

  中国今天的房价已经涨到很高的程度了。房屋投资要维持3%的真实收益率,北上广深,甚至包括二三线城市必须维持6%至7%的真实收入增长率,还要把住房供地降到过去5年的一半水平。

  所以,供给、需求是很简单的道理,第一我们要努力发展经济,提高大家的收入,房价还会节节高;第二供地不能太多,太多就崩盘了。我们的结论是,房价的确已经很高了,必须非常小心谨慎对待它。为了让房价不崩盘,政府当然可以控制土地供给,但机会成本是,我们的城市化速度会变慢,生产效率方面有损失。

  当然,房价还可以更高,因为刚才的决策模型是理性的,但中国人买房,很多不求3%的真实回报率。如果把钱存银行、放在股市的回报率更低,人们还是对投资房地产。但是,中国能支撑多高的房价呢?

  只有更多创新才能支撑今天的高房价

  我对中国房地产是乐观的。但是,如果政府使出很大的力气维持高房价,不是好事。

  我给出来的政策建议是:

  国土资源部门改革僵化的用地指标审批机制,由地方政府更大自主权利决定土地的使用;

  改革城市规划的工程师主义做法,充分考虑成本、价格的作用,不能墨守毫无根据的容积率指标,要充分考虑当地的市场情况;

  改交易环节的税收为持有环节的税收;

  大力建设健康的金融和资本市场,增加人们储蓄的出处,有更多投资机会和方式,减少买房需求;

  大力促进劳动生产率和全要素生产率的提高;

  适当进行房地产投资需求管控,尤其在一二线城市。

  经济发展好了,高房价才能持续;发展不好,持续不了。我们需要促进生产率和全要素生产率的提高,我们的经济需要年轻人多创新,做出更多的产品和服务,才能支撑我们今天的错误的高房价。


编辑:zhaoyue




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